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Registo de casas para turistas vai passar a mera comunicação prévia

Os alojamentos locais, onde se incluem as casas alugadas a turistas, estão obrigados a estarem registados junto da respetiva Câmara Municipal desde 2008, mas nem todos o fazem. O Governo quer agilizar estas regras e equaciona transformar este registo numa mera comunicação prévia. Quem não a fizer arrisca o pagamento de coimas, cujo valor vai também ser agravado.

Figueira da foz_kasusO Governo está a estudar alterações à legislação que regula o alojamento local e pretende que estas sejam aprovadas ainda durante este primeiro semestre de 2014. Em causa estão os apartamentos, moradias e estabelecimentos de hospedagem utilizados para serviços de alojamento temporário mediante um pagamento, mas que não reúnem condições para serem considerados estabelecimentos turísticos.

A proposta que está em cima da mesa junta a estas três tipologias uma outra, as “guest houses”, que abrangem as situações em que apenas uma parte da casa é arrendada temporariamente, habitualmente para fins turísticos.

O novo enquadramento legal pretende simplificar e desburocratizar o atual registo e ao mesmo tempo criar uma base de dados de alojamentos locais bem mais expressiva do que a atualmente existente e que, segundo o “Diário Económico”, conta com apenas 5 835 estabelecimentos registados.

Estas mudanças, o reforço das coimas (que poderão ir até aos 3741 euros no caso de pessoas singulares e dos 35 mil euros para as coletivas), aliado ao reforço de ações de inspeção pela Autoridade Tributária a este tipo de atividade, deverão contribuir para a legalização de muitos dos alugueres temporários que atualmente escapam às autoridades e que não ficam sujeitos a qualquer imposto.

Para o dono de um apartamento de férias que pretenda, por exemplo, alugá-lo nos meses de verão em que não pensa utilizá-lo, o enquadramento fiscal pode ser diferente consoante trate o próprio destes alugueres ou o faça através de uma empresa.

Caso procure e promova particularmente o aluguer, o proprietário terá desde logo de registar o alojamento na autarquia correspondente e abrir nas finanças a atividade de prestação de serviços, optando pelo regime simplificado ou pela contabilidade organizada. Terá ainda de emitir a fatura com IVA a 6%, caso estime que vai ultrapassar os 10 mil euros anuais.

Se esta gestão da ocupação temporária do imóvel for entregue a uma empresa – e nos apartamentos inseridos em aldeamentos e empreendimentos esta é frequentemente a solução utilizada -, o proprietário deverá declarar os rendimentos obtidos como sendo da categoria F (rendas).

A par do reforço de coimas, na simplificação do registo e da criação de uma nova tipologia de alojamento local, a proposta de diploma que está ainda a ser trabalhada pela Secretária de Estado do Turismo prevê, segundo o “DE”, a criação de um CAE específico para a abertura de atividade dos alojamentos locais (havendo um período de transição para os que já estão registados), a promoção do cruzamento de dados nomeadamente para efeitos fiscais, eventuais correções à matéria coletável e a definição de um limite máximo de 9 apartamentos por proprietário. Acima deste número, a situação passa a ser considerada e tratada em termos legais como um empreendimento turístico.

fonte: www.dinheirovivo.pt

Casas para turistas vão ser investigadas às escondidas neste verão

algarva praiaOs proprietários de casas para alojamento turístico de curta duração que não declaram a atividade ao Fisco que se preparem. Nos próximos meses de verão, a Autoridade Tributária vai avançar com uma forte campanha de investigação, que será realizada com “inspetores tributários não identificados”, avançou o Ministério das Finanças ao idealista News Portugal.

Os rendimentos dos apartamentos, que podem ser propriedade de particulares ou de empresas, residentes ou não residentes em Portugal, que os exploram comercialmente para fins turísticos, têm de ser declarados às Finanças, em sede de IRS (categoria B) e IVA. Mas não é isso que está a acontecer: “Foram já realizadas diversas ações de fiscalização no setor e detetadas diversas situações que apontam para omissão de factos ou valores não declarados pelos sujeitos passivos que exercem este tipo de atividade”, revela fonte oficial das Finanças.

E deixa o aviso: “A não declaração destes rendimentos, para efeitos de IRS ou IRC e a não liquidação do IVA, constitui uma infração fiscal grave”.

Multas até 35 mil euros

Outra das novidades neste negócio – que nasceu nos EUA e tem vindo a florescer em Portugal nos últimos anos, seguindo a tendência internacional europeia –, é a nova legislação que está a ser ultimada pelo Governo português. O objetivo é elevar a figura do alojamento local de categoria residual para categoria autónoma.

Isto significa que os proprietários de casas para turistas passam, por exemplo, a ser obrigados “a registarem o início/alteração de atividade nas finanças mediante o uso de um CAE específico para o efeito, previamente ao licenciamento do alojamento junto do Turismo de Portugal”.

Com a nova lei, segundo escreve o Jornal de Negócios, os alojamentos locais passam ainda a ter novos requisitos de segurança, livro de reclamações e até uma placa à porta. E quem não cumprir estas obrigações arrisca-se a sanções pesadas. O Diário Económico, diz que as multas podem ir até aos 35 mil euros, além de outras sanções acessórias. Para já, estará excluída a pena de encerramento imediato dos alojamentos, de acordo com a Secretaria de Estado do Turismo.

No máximo, cada explorador de alojamentos turísticos poderá ter nove apartamentos para arrendamento.

O Governo justifica estas medidas com a necessidade de combater a fraude e a economia paralela. “A concretização desta estratégia reveste-se de particular importância, na medida em que contribui decisivamente para impedir a economia paralela e a concorrência desleal no setor do turismo, o qual se tem revelado determinante para a economia nacional”, escreve fonte oficial do Ministério das Finanças na nota enviada ao idealista News Portugal.

fonte: www.idealista.pt

5 formas de identificar um proprietário desesperado por vender a casa

seguro-de-renda kasusComprar uma casa tem muito de guerra psicológica, já que os preços acabam por ser negociados após muita discussão. Atualmente, com os preços dos imóveis em queda, cabe ao potencial comprador perceber onde está o melhor negócio, até porque muitos proprietários estão a começar a ficar desesperados e querem a todo o custo “desfazer-se” do imóvel.  

Esta pode muito bem ser a chave do negócio: identificar o proprietário ideal. Aquele que está disposto a vender a casa a “qualquer preço”. Em baixo, mostramos cinco ideias que ajudam a perceber e identificar estes proprietários:

Há quanto tempo é que a casa está à venda?
O tempo médio para vender uma casa aumentou bastante na última década. E quando mais tempo o imóvel está no mercado, mais dificuldade tem o proprietário para se “ver livre” dele. Por isso mesmo, terá maior flexibilidade para chegar a acordo com o possível comprador, mostrando-se disponível parra baixar o preço.

Porque é que a casa está à venda?
Perceber o que leva o proprietário a vender a casa é fundamenta para poder negociar o preço. Vender a casa porque precisa de trocar de imóvel não é a mesma coisa que vendê-la porque a ganhou de herança, por exemplo.

Perceber a sua linguagem
Os proprietários que querem desfazer-se rapidamente de um imóvel não têm um néon a dizer “desesperado”. O uso de expressões como “oferta única”, “oportunidade” ou “urgência” transmitem a ideia de que é possível baixar ainda mais o preço que está a ser pedido.

Procurar casas com preços abaixo do mercado
Um preço demasiado baixo significará certamente que para o proprietário é mais importante vender rápido que obter vantagens económicas com o negócio.

Imóveis em dificuldades
Ninguém quer tirar proveito da desgraça alheia, mas a verdade é que as casas embargadas, ou em risco de o ser, podem ser uma grande oportunidade. Veja-se, por exemplo, as casas que estão na posse dos bancos e que são vendidas a preços mais baixos e com vantagens de financiamento.

fonte:idealista.pt

Investir em imóveis é seguro, é sempre um bom investimento

casa_luxo_kasusInvestir em imóveis é seguro, é sempre um bom investimento, e acima de tudo, é acessível e transversal a todos nós. Apesar do que se escreve na imprensa financeira, o imobiliário sempre foi e continuará a ser um dos investimentos ideais para todos e, hoje, cada vez mais seguro.

Se não, reparem, o melhor activo imobiliário que já alguma vez tivemos, foi aquele que comprámos ontem, ou no ano passado, ou há 10 anos, ou mesmo há mais tempo.
Não há ninguém que não queira ser proprietário, e muito poucas pessoas dirão que compraram mais casas do que deveriam ter comprado.
De facto, o que ouvimos mais frequentemente, é que deveriam ter investido mais e deveriam ter mantido os seus activos imobiliários, não tendo recorrido à venda em determinada altura menos favorável das suas vidas.
O grande entrave do investimento imobiliário em anos passados foi sempre a sua iliquidez a curto prazo. Hoje, com o negócio desenvolvido, com a internet, com o apoio de novas tecnologias e sobretudo com a especialização do sector de mediação, o entrave tende a desvanecer cada vez mais, tendo em conta que estamos a falar de activos imobiliários a preço, que podem ser rapidamente transformados em dinheiro.
O segredo, que não é segredo nenhum, é não ser forçado a vender, deve sim vender quando o mercado lhe der a maior taxa de retorno do seu investimento. “Compre em baixa, venda em alta”, é um conselho sábio e sabido, no entanto, quando se trata de imobiliário podemos acrescentar e dizer “compre em baixa, mantenha o bem por muito tempo e depois venda em alta”, quase sempre terá retorno do investimento, com uma taxa de rentabilidade (yield) interessante ou em alguns casos, fantástica.
Investir em imobiliário é relativamente simples. Existem 3 formas de o fazer:
  1. Comprar para arrendar, obtendo assim um cash-flow positivo;
  2. Comprar para vender, especulação de mercado;
  3. Comprar, transformar e vender, valorizando o imóvel.

Estas três formas podem ainda ser complementadas entre si, tornando o investimento mais rico e principalmente, atenuando o risco.

Tendo em conta esta perspectiva, gostava de rever convosco algumas vantagens e objectivos de investimento em imobiliário:
Ganho – investimentos imobiliários estruturados com uma taxa de pagamentos baixa, gera um cash flow positivo. À medida que o tempo passa e na maioria dos mercados, mesmo que o activo tenha uma taxa elevada e um cash flow negativo, o activo pode pacientemente tornar-se num investimento de cashflow positivo

Depreciação – A depreciação é um custo que não é líquido, o lucro sobre propriedades é normalmente depreciado durante 27,5 anos. Atenção, apenas as melhorias são depreciáveis e não a terra onde o activo está implantado.

Construção de Equidade – resulta do pagamento periódico da principal quantia do empréstimo (caso haja), normalmente através de pagamentos mensais de um empréstimo que se vai amortizando. Mesmo que não haja uma valorização ao longo da vida do empréstimo, o dono da propriedade acabará com um imóvel pago e livre de obrigações no final do período de pagamento do empréstimo, agora, totalmente amortizado. Numa propriedade residencial a equidade acontece normalmente num período de 30 anos. É quase como se fosse uma poupança forçada, muito mais rentável, segura e vantajosa do que qualquer reforma ou PPR. Por isso, existem muitas pessoas que ainda hoje utilizarem esta forma de investimento/poupança para garantia de futuro.
Valorização no médio e longo prazo – Sabemos que a valorização de um bem imóvel vária de mercado para mercado, e valoriza geralmente de forma estável, principalmente, no médio a longo prazo. Muitas vezes, a grande parte do retorno do investimento no imobiliário deve-se à equidade ganha através da valorização. Mesmo que a valorização tenha apenas pequenas subidas, ano após ano, estas subidas podem tornar-se consideráveis no longo prazo. Por isso e normalmente, quanto mais tempo se mantiverem com uma propriedade, melhor.
Peso no investimento – através do uso de dinheiro emprestado (dinheiro de outras pessoas ou entidades), combinado com uma pequena quantia de dinheiro nosso, podemos controlar uma propriedade real. O melhor peso que a maioria de nós pode obter no mercado de acções é de 50%. No negócio imobiliário conseguimos normalmente obter 80%, 90% e mesmo 100% de peso no negócio. Com o aumento do nível de peso, aumenta igualmente o nível de risco, e com o aumento do nível de risco, aumenta o potencial de recompensa ou ganho sobre o investimento.
O que estão então dispostos a investir hoje por um activo imobiliário, contando com a possibilidade de beneficiarem das vantagens que vos descrevo em cima? Por outras palavras, qual é o ganho presente de futuros benefícios que derivam do investimento imobiliário?
Podemo-nos referir a este ganho como ganho de valor, e existem diferentes tipos de valor:

O justo valor de mercado – o maior prémio ou ganho monetário que um imóvel poderá dar em caso de venda, tendo em conta que este é vendido num período razoável (e de preferência favorável), num mercado competitivo, por um vendedor que está disposto a vender (mas não se sente obrigado a fazê-lo) a um comprador que está disposto a comprar (mas não se sente obrigado a fazê-lo), sendo que, ambas as partes estão completamente informadas sobre todas as possibilidades de uso e adaptação da propriedade;

Valor de empréstimo – Sendo que a segurança de quem financia um investimento imobiliário é a venda do imóvel caso haja incumprimento, o valor de empréstimo é normalmente uma estimativa bastante conservadora. Por isso hoje se fala cada vez mais de LTV – loan to value ou F/G – financiamento garantia, de 80% ou menos.
O valor é determinado de 3 formas diferentes, conhecidas por já quase todos, curiosamente interligadas com as formas de investimento referidas anteriormente:

  1. Comparação ou de mercado – médias e homogeneização de imóveis transaccionados no mesmo intervalo de tempo e, acima de tudo, comparáveis;
  2. Rendimento – determinação da taxa de rentabilidade em função de rendimentos líquidos (retiradas as despesas)
  3. Custo – somatório dos investimentos feitos desde a aquisição, até à finalização da transformação de um imóvel e até ao valor final (promoção e reabilitação).

Tenham em conta que o futuro ganho pode ser impactado de forma positiva ou negativa pelas 4 grandes características que influenciam o valor. Os investidores deverão ser conhecedores destas características nas zonas onde detêm activos imobiliários, ou onde pensam investir. Estas características terão impacto no ganho que pode ser gerado através de qualquer um dos imóveis e, por sua vez, o valor de ganho sobre a propriedade, está directamente relacionado com a sua capacidade de produzir lucro.

As principais características que influenciam o valor são:

  1. Localização – a qualidade e proximidade de escolas, zonas de comércio, jardins, parques, transporte e até condições climatéricas;
  2. Sociais – população em crescimento ou declínio, níveis de casamentos, de divórcios e nascimentos, níveis de educação e orientações religiosas, tendências;
  3. Económicas – ciclos de negócio e do imobiliário, variações no crescimento direccional, recursos naturais, nível de salários, de impostos e valores das hipotecas;
  4. Políticas – estabilidade política, protecção e segurança, níveis de endividamento e programas em curso.

Por fim, deixo a minha reflexão sobre o tema: não tenham receio, sigam as regras da prudência, mas acima de tudo, procurem sempre o aconselhamento e apoio de especialistas imobiliários da zona onde pretendem investir. Só me resta dizer, invistam, é seguro !!!

fonte: blog.imobiliario.com.pt

Fisco quer apertar regras do arrendamento de casas a turistas

ASAE e fisco vão reforçar actividade inspectiva nos imóveis, que passam a ser obrigados a ter licença do Turismo de Portugal.

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O Governo está a preparar novas regras que obrigam ao registo nas Finanças de casas para arrendamentos de curta duração a turistas, noticiam esta terça-feira o Jornal de Negócios e o Correio da Manhã.

Segundo o Jornal de Negócios, o Governo está a preparar a criação de um novo registo nacional de alojamento local (RNAL) onde deverão ser inscritos todos os imóveis que são arrendados a turistas por períodos de curta duração. O incumprimento pode ditar o encerramento compulsivo do imóvel.

Além deste registo, os proprietários de imóveis serão obrigados a abrir o registo da actividade de arrendamento nas Finanças através de um código de actividade (CAE) específico e, antes disso, a licenciarem a habitação junto do Turismo de Portugal.

As medidas incidem essencialmente sobre os apartamentos e moradias que são arrendados a turistas através de sites na Internet (de empresas internacionais que não pagam imposto em Portugal), em que quem arrenda não passa recibo, nem declara os rendimentos obtidos.

Correio da Manhã escreve que o Turismo de Portugal irá cruzar informação com a Autoridade Tributária (AT) e que serão aplicados métodos de fiscalização que passam pela consulta das facturas de água e electricidade e a consulta de vários sites de arrendamento temporário. O objectivo do fisco é combater a “concorrência desleal” às autoridades hoteleiras.

As acções de fiscalização vão reforçar-se já este ano no Algarve, escreve ainda o Correio da Manhã, que também adianta que o secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, Paulo Núncio, quer agravar as coimas por contra-ordenação neste sector e criar sanções adicionais para os proprietários de imóveis apanhados em incumprimento.

O Jornal de Negócios adianta que o fisco e a ASAE vão trabalhar em conjunto nesta matéria, cabendo a esta autoridade a fiscalização das novas regras de higiene e qualidade das instalações que também serão criadas.

Um conjunto de novidades que agrada ao sector hoteleiro. “Esta actividade deve ser regulada, já que a lei foi ultrapassada pelo aumento exponencial da oferta”, afirmou o presidente do conselho geral da Associação de Hotelaria de Portugal (AHP), Luís Veiga, citado pelo Negócios.

fonte: www.publico.pt